中央商场：折戟商务地产，难逃戴帽结局同色小檗

中央商场：折戟商务地产，难逃戴帽结局 中央商场：折戟商务地产，难逃戴帽结局

伴随2019年报披露截止日期的到来，最后一批公布年报的公司终于将成绩单放在桌面上，有31家公司应声迎来退市风险警示。其中不乏一些老面孔，比如中央商场（600280）。

上一次关注中央商场是因为其实控人，前江苏首富祝义财失联事件。2015年3沙苁蓉月27日，中央商场发布公告，称公司董事长祝义财涉嫌行贿被检察机关指定居所监视居住，2019年1月祝义财结束1400多天的监视居住，且被撤销指控，回归公司。

然而中央商场目前面临的困难，已经不是需要一个董事长那么简单了，其商务地产业务2018年大幅亏损，2019年继续扩大亏损，其中缘由，本文带您一探究竟。

春风得意雨润大地

1992年从合肥工业大学毕业的祝义财将肉制品工厂从合肥搬到南京，正式成立雨润食品（01068），四年后总资产就突破了500万元。资产的积累不可避免地带给祝义财空前的信心，于是他将目光瞄准当时已经停产5年的南京罐头食品厂，成为江苏首个收购国企的民营企业。

自此，祝义财开始了他为期7年的收购计划，2003年底，祝义财累计收购20家国企，直到2005年在港交所挂牌。至此，创业13年，祝义财的财富积累呈几何倍数增长，雨润挂牌当年，年利润逾3.6亿元，成为江苏首富。

正所谓春风得意马蹄疾，财富不断积累的祝义财，从2004年5月开始，通过其持股60%的公司，江苏地华实业，在股市不断买入中央商场，截至2005年2月，持有中央商场23.17%股份，成为第一大股东。此后持续买入，截至2013年3月，祝义财已经累计持股71%，坐稳中央商场控股股东，春风得意的祝义财一度放言将在2015年冲击世界500强。

难兄雨润不务正业

然而天不遂人愿，就在祝义财准备冲击世界500强的同年，因涉及某些案件，被相关部门带走配合调查。不过，这并未对中央商场带来明显利空，之后的2016和2017年，公司净利润保持稳定增长。不过从2018年开始，公司业绩突然变脸，如同被抽走椽木的危房，摇摇欲坠。

如图所示，中央商场2013年实现净利润5.7亿元，在祝义财接受调查初期，公司还能保持盈利，却在其结束调查之后的2019年，业绩持续恶化，终究难逃戴帽的结果。

据悉，祝义财2019年1月结束调查返回公司，但中央商场当年就亏损5.88亿元，雨润食品莎叶兰更是从2015年亏到2019年。即便是肉价飙升的2019年，A股各大肉制品加工企业都吃到了红利的大苞木荷年份，雨润食品却亏损39.30亿港元，约合人民币36.08亿元。

公司给出的解释是，生猪价格同比上涨近2.3倍，公司下半年采购均价是上半年的两倍，消费者普遍倾向购买相对便宜的禽肉作为替代品。但是公司收益项目中也明确指出，上游（屠宰）业务的整体销售收入，同比增加24.6%至港币133.23亿元，约合人民币121.97亿元。而上游业务毛利率同比下降0.5%。

从同行业的双汇发展（000895）2019年报可知，公司全年生猪屠宰量同比下降19.04%，鲜冻肉及肉制品外销量同比下降1.47%，而营收同比增长23.74%。其中，由于2019年生猪价格同比上升近两倍，公司肉制品毛利率同比下降2.2%，屠宰业毛利率同比下降0.67%，毛利率下降幅度比雨润食品还大。可即便如此，净利润依然实现54.38亿元，同比增长10.70%，

而在2019年度，雨润食品非流动资产减值亏损港币31.55亿元，约合人民币28.88亿元，经营亏损港币33.80亿元，约合人民币30.94亿元。且集团还违反贷款协议，共计港币50.02亿元，约合人民币45.79亿元。而雨润公司截至报告期末，累计欠款约为港币65.82亿元，约合人民币60.26亿元。

难弟商场副业巨亏9.28亿元

回过头来看中央商场的2019年报，公司将2019年净利润亏损3.40亿元，归咎为公司地产板块项目计提存货跌价准备、淮安雨润广场项目停工财务费用不能资本化以及本期地产项目确认收入减少等。其中公司特别强调，报告期公司百货主业经营正常。

结合上述因素，我们不得不详细查阅公司公开资料，探究其是如何被副业拖后腿。

览富财经查阅公司分季报得知，中央商场2018年四个季度的营收均在20亿元左右。下半年净利润骤降是因为四季度单季净亏损约4.14亿元。其中计提存货跌价准备1.48亿元，仅宿迁项目计提存货跌价准备就高达1.31亿元，盱眙项目计提存货跌价准备0.13亿元。

另外，雨润广场开发的淮安雨润广场项目，拟对项目与外部战略伙伴寻求战略合作，因此在2018年初停工，因利息支出不再符合资本化条件而增加财务费用1.54亿元。并且四季度需要清算开发项目，毛利因此减少1.23亿元。

另外子公司江苏中央新亚百货股份有限公司雨润广场，同中建三局集团有限公司的合同纠纷于四季度调解达成和解协议，增加财务费用0.31亿元。其他还有类似子公司签订租赁合同，房租增加0.29亿元，与合作商合作支付的品牌使用费、合作初期相关支出无法降低，导致毛利无法覆盖，因此亏损0.16亿元等。

这么看，中央商场2018年好像没有一项亏损是不应该出现的，完全是为了公司更上一层楼而不得不做出的牺牲。

可是再看2019年财报，对比2018年亏损更多，达到5.88亿元，同比骤降72.85%，同样的，也是在2019年下半年开始大幅亏损，公司年报中显示上半年共计盈利650.86万元，三季度亏损6348.49万元，而四季度单季亏损5.31亿元。

伴随着阅读公司2019年报，览富财经发现，其2018年所做的所有牺牲，是真的在实打实地在牺牲，根本不存在起跳前的下蹲蓄势可能。而且公司的亏损主因也和公司认为的副业脱不了干系。

主业不正，副业上位

中央商场2019年报依然强调。主营百货零售经营平稳以及业绩正常罗汉松科。其中销售较同期持平，毛利增加2,987.57万元。公司还强化各项基础工作管理，严控各项费用支出，做到经营费用下降4711.52万元，因此较去年提升了毛利率，并直接提升净利润。可是增长的这点盈利对比公司2019年5.88亿元的亏损，可谓是杯水车薪。

从公司近两年发展情况来看，2018年中央商场百货零售业务为总营业收入的77.80%，2019年这一数据为78.31%，且2019年报明确指出，百货零售业务业务毛利率为23.08%，同比上升0.78%。单看上述数据，中央商场确实经营有道。

但公司分部财务信息的内容，似乎就是为解释，中央商场的业绩，为什么会被总营收占比仅为17.73%的商业地产业务拖垮，进而被实施退市风险警示的。

中央商场2019年的巨额亏损，不能简单的规则到公司发展的副业，而是其发展方向有误。毕竟结合2018年，中央商场的副业已经导致公司累计亏损9.28亿元。中央商场确定这真的是副业能达到的能量，而不是某一些决策的失误？

比如前文提及的公司的主业百货零售，在三四线城市新开百货门店。公司年报中坦言，受制于三四线城市规模，以及这类城市市场尚处于培育期，门店出现持续亏损。即便如此，公司也未提及如何解决这一在2018年报中就出现的问题。

年报中披露，公司地产板块报告期确认收入同比减少1.71亿元，毛利减少0.27亿元。2018年报重点提及的亏损大户，淮安和宿迁等项目共计提减值准备3.20亿元。

2018年处于市场开拓期的新业态板块，2019年继续扩大亏损0.21亿元，达0.73亿元，且中央商场2019年还有个止损行动，即对电子商务平台建设项目、AU79咖啡轻餐、孕婴童等部分低效和持续亏损项目进行关停，计提减值和确认了损失。

最后一个亏损主因是因为公司营业成本同比增加0.47亿元，造成营业毛利同比减少0.48亿元。

从公司公布的年报得知，中央商场商业地产业务的毛利率仅为8.78%，远低于A股上市房企，万科A（000002）年报中公布27.2%。且单从分部资产总额来看，百货零售项目的资产总额仅是商业地产业务的1.86倍，但是营收占比却是其4.42倍。

由此可见，中央商场被副业商业地产拖垮几乎是顺理成章的，因为其商业地产业务产出与占用的公司资源明显不成正比。